תוכנית תמ״א 38 הייתה במשך שנים אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של תחום ההתחדשות העירונית בישראל. מטרתה העיקרית הייתה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, אך בפועל היא הפכה גם לכלי לשדרוג משמעותי של הבניינים ושל איכות חיי הדיירים.
עם השנים נוצרו שני מסלולים עיקריים – תמ״א 38/1 (חיזוק ועיבוי הבניין הקיים) ותמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) – כאשר המסלול השני הפך לפופולרי ביותר בזכות יתרונותיו הברורים.
במאמר זה נסקור את עקרונות התוכנית, נבחן את ההבדלים בין שני המסלולים, נבין את היתרונות והחסרונות של כל אחד, ונציג את הדרך הנכונה לניהול פרויקט תמ״א 38 מוצלח ובטוח.
מהי תמ״א 38 ולמה נוצרה?
תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) נועדה לתת מענה לבניינים ישנים שנבנו לפני כניסת תקן הבנייה הסייסמית לתוקף.
במקום לחייב את בעלי הדירות לשאת בעלויות חיזוק הבניין, המדינה הציעה תמריץ ליזמים: הזכות להוסיף קומות ודירות חדשות בתמורה לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש של המבנה.
הדיירים מצדם נהנים מדירה חדשה או משופרת, עם ממ"ד, מרפסת וחניה, מבלי לשלם על כך דבר.
התוצאה היא מצב של Win-Win – העיר מתחדשת, הבניינים מתחזקים, והדיירים מקבלים שדרוג משמעותי בערך הנכס ובאיכות החיים.
ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2
קיימים שני מסלולים מרכזיים לביצוע פרויקטים לפי תמ״א 38:
תמ״א 38/1 – חיזוק ועיבוי
במסלול זה הבניין הקיים אינו נהרס. היזם מחזק את יסודותיו, מוסיף ממ"דים, מעלית, מרפסות ולעיתים גם קומה או שתיים.
העבודות מתבצעות כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין – ולכן מדובר בתהליך ארוך, מורכב ולעיתים גם מטריד מבחינת נוחות המחיה.
היתרון העיקרי של מסלול זה הוא הליך תכנוני קצר יחסית, אך הכדאיות הכלכלית עבור יזמים מוגבלת, שכן מספר הדירות שניתן להוסיף מוגבל מאוד.
תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
במסלול זה הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו מוקם בניין חדש ומודרני, עם תשתיות חדשות, חניה תת–קרקעית, מעליות ולובי משודרג.
זהו המסלול הנפוץ כיום, שכן הוא מציע פתרון כולל – גם חיזוק מפני רעידות אדמה וגם התחדשות של סביבת המגורים כולה.
הדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין, בדרך כלל גדולה יותר מהקודמת, עם כל התנאים של בנייה מודרנית.
מדוע פרויקטים במסלול תמ״א 38/1 הפכו נדירים
בעשור האחרון רוב היזמים והרשויות המקומיות מעדיפים לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.
הסיבות לכך ברורות:
- כדאיות כלכלית נמוכה במסלול החיזוק בלבד – בשל מגבלת תוספת הדירות.
- פגיעה באיכות החיים של הדיירים במהלך השיפוץ, שכן הם נשארים לגור בבניין בזמן העבודות.
- תשתיות ישנות – גם לאחר השדרוג, מערכות המים, החשמל והאינסטלציה נותרות ישנות.
- מדיניות עירונית חדשה – רשויות רבות מעדיפות תכנון כולל של הרחובות והשכונות באמצעות פינוי–בינוי או תמ״א 38/2, ולא פרויקטים נקודתיים.
לכן, כיום רוב הדיירים בוחרים במסלול ההריסה והבנייה מחדש, שמעניק תוצאה איכותית ובטוחה יותר לטווח הארוך.
שלבי הביצוע בפרויקט תמ״א 38/2
גיבוש רוב דיירים
כדי להוציא פרויקט לדרך נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. מדובר ברוב מיוחד שנועד להבטיח שיתוף פעולה רחב.
בחירת יזם
לאחר גיבוש ההסכמה, הדיירים בוחרים יזם שיבצע את הפרויקט. מומלץ לבדוק ניסיון קודם, איתנות פיננסית, פרויקטים שהושלמו ועמידה בהתחייבויות כלפי דיירים אחרים.
התקשרות משפטית
נחתם הסכם תמ״א 38 בין היזם לבעלי הדירות, שבו נקבעים תנאי התמורה, לוחות הזמנים, הערבויות והביטחונות. ההסכם נחתם באמצעות עורך דין מטעם הדיירים, המוודא שכל זכויותיהם מוגנות.
קבלת היתרי בנייה
היזם מגיש את התוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תהליך זה כולל לעיתים התנגדויות, אך הוא שלב הכרחי לפני תחילת הבנייה.
פינוי הדיירים
עם קבלת ההיתר, הדיירים מפונים מבתיהם לתקופת הבנייה. היזם מחויב לשלם להם דמי שכירות לדירה חלופית לכל תקופת העבודות.
בנייה ומסירה
משך הבנייה הוא לרוב כשנתיים עד שלוש שנים. בסיום, הדיירים מקבלים דירות חדשות לחלוטין בבניין חדש עם כל האישורים הנדרשים.
יתרונות מרכזיים של תמ״א 38/2
- דירה חדשה ללא עלות – הדיירים אינם משלמים דבר, אך מקבלים דירה חדשה, מודרנית ובטוחה.
- שדרוג משמעותי באיכות החיים – ממ"ד, מעלית, חניה, לובי חדש ותשתיות עדכניות.
- הגנה מפני רעידות אדמה – הבניין נבנה לפי התקנים החדשים ביותר.
- עליית ערך הנכס – הדירות עולות בערכן בעשרות אחוזים עם השלמת הפרויקט.
- תרומה לעיר – שדרוג חזות הרחוב, שיפור תשתיות וערך קהילתי חדש.
חסרונות ואתגרים אפשריים
- תהליך ארוך – משך הפרויקט עשוי להגיע למספר שנים, כולל שלבי תכנון ואישורים.
- מעבר לדיור חלופי – הדיירים צריכים להתפנות מהבניין למשך תקופת הבנייה.
- תלות ביזם ובאיתנותו הכלכלית – למרות ערבויות, יש לוודא שהיזם יציב ובעל מוניטין.
- דיירים סרבנים – במקרים מסוימים, התנגדויות יכולות לעכב את קידום הפרויקט.
עם זאת, בעזרת ניהול משפטי נכון והסכמות מוקדמות, ניתן להתמודד עם מרבית האתגרים ולמזער סיכונים.
בחירת היזם והקבלן – מפתח להצלחת הפרויקט
בחירת יזם או קבלן היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בפרויקט תמ״א 38.
יש לוודא כי מדובר בחברה בעלת ניסיון מוכח, סיווג מתאים ברשם הקבלנים, ומוניטין חיובי בקרב דיירים בפרויקטים קודמים.
חשוב לבדוק את איתנותו הפיננסית של היזם ולוודא שהוא מספק ערבויות בנקאיות מתאימות – כמו ערבות חוק מכר וערבות שכירות.
עורך הדין המייצג את הדיירים מנהל את המשא ומתן מול היזם, בוחן את ההצעות ומוודא שכל התנאים החשובים נכללים בהסכם הכתוב.
סיכום – תמ״א 38 ככלי לשדרוג החיים והבטיחות
תמ״א 38 חוללה מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.
היא מאפשרת לדיירים לחזק את מבנם, לשדרג את סביבת חייהם וליהנות מדירה חדשה ובטוחה – וכל זאת ללא עלות ישירה מצידם.
למרות האתגרים והבירוקרטיה, בעזרת תכנון מקצועי וליווי משפטי נכון, פרויקט תמ״א 38 יכול להפוך מחלום למציאות מוצלחת.
זהו מהלך שמעניק ביטחון, מעלה את ערך הנכס ומשפר את איכות החיים של כל המעורבים – הדיירים, היזם והעיר כולה.
